לקורא משה כחלון: אם באמת אתה מחפש תוכנית להקפאת מחירי הנדל"ן קבל פיתרון שכבר הוכיח את עצמו שש פעמים הלכה למעשה
קצת לא מוסרי מצדי, אבל בעוד כל קברניטי הכלכלה מחפשים כבר שנים איך להוזיל את מחירי הדיור, אני מחזיק בפיתרון הבטוח.
וכשאני אומר "אני מחזיק" אין הכוונה פה לתובנה מיוחדת או רעיון פורץ דרך לרפורמה נועזת בשוק הנדל"ן. אין לי שום יומרה להבין בכלכלה או בשוק הנדל"ן יותר משרי אוצר, נערי אוצר, טרכטנברגים, פלוצקרים ויחימוביצ'ים. אני מחזיק בפיתרון באופן אישי!
כל מה שצריך לעשות כדי להוזיל את מחירי הדיור הוא להעניק לי במתנה דירות במספר מקומות אסטרטגיים בארץ. השאר כבר יקרה מאליו.
הסטטיסטיקה מלמדת במאה אחוז שמרגע שאני מחזיק בנכס במקום מסוים, המחירים שם מתחילים לרדת או לפחות נכנסים להקפאה עמוקה. ואם חלילה הענף ייכנס למשבר, והאינטרס הלאומי יהיה העלאת מחירי הדיור, כל מה שיצטרכו לעשות זה לבקש ממני למכור. אותה סטטיסטיקה בדיוק מלמדת שמהרגע בו אני מוכר בית, המחירים באותה שכונה מתחילים לנסוק במהירות מטורפת.
הסטטיסטיקה הזו כוללת שש עסקאות נדל"ן שביצעתי במהלך חיי. שלושה נכסים קניתי, את שלושתם מכרתי, והריטואל חזר על עצמו בדיוק שלא מותיר לספיקות: זה לא שאני טועה בהערכות, אני באופן אישי זה שמשפיע על השוק.
את הדירה הראשונה שלי קניתי בהוד השרון, במגדיאל. תל אביב ושכנותיה היו יקרות מידי, וכל המבינים איתם שוחחתי אמרו שאזור השרון מתפתח ומחירי הנדל"ן בו יזנקו בשנים הקרובות בלי שום ספק. היינו זוג צעיר עם ילדה, עבדתי כעיתונאי באזור השרון, אז התחלנו לחפש.
מצאנו בסוף משהו שיכולנו לעמוד בו בעזרת ההורים והמשכנתא. קומה שלישית ואחרונה, בלי מעלית, בניין שכבר אז, לפני 25 שנה, היה די ישן. אבל הרחוב היה נחמד, גבל בשדות חקלאיים, מהמרפסת נשקף נוף, ועל העצים ממול קיננה להקת תוכים. תוכים? תוכים! הלכנו על זה, ברור.
שנתיים או שלוש אחרי שרכשנו את הדירה ההיא, נולדה תוכנית שבעת הכוכבים של אריק שרון וח"כ מיכאל איתן. הרעיון היה הקמת יישובי וילות לאורך הקו הירוק ובתוכו, ממודיעין בדרום עד חריש שבוואדי עארה בצפון. בכך ביקשו הוגי התוכנית לפתור בעיות דמוגרפיות באזור, להגביר בו את הביטחון ולספק פתרון דיור לזוגות צעירים שמבקשים איכות חיים ביישוב קהילתי.
חברים, משווקים ומומחים הסבירו לנו שזוגות צעירים שמחפשים איכות חיים זה בדיוק אנחנו. ובכלל, תמיד חלמנו על גג רעפים אדום וחצר עם דשא. אז לקחנו עוד קצת משכנתא, קנינו דרך עמותה מגרש ובית "על הנייר", ונערכנו למכירת ביתנו הראשון. האמת, לא הפסדנו הרבה. ובדולרים זה בכלל נשמע מעט.
המומחים מפעם הסבירו לנו שלא חיכינו מספיק. והם צדקו. מרגע שמכרנו את הדירה במגדיאל, הביקוש להוד השרון בכלל ומגדיאל בפרט נסק בצורה פראית. לא נורא, התנחמנו, הבית בצור יגאל הוא בכל זאת וילה, איכות החיים שלנו תשתפר, וגם מבחינה נדל"נית יישוב מתפתח מקפיץ את מחירי הנכסים בו.
למחיר הקנייה נוספו כל מיני הוצאות שלא הבאנו בחשבון. מטבח, גדר לחצר, בידוד לגג, מרזב ועוד כל מיני דברים הכרחיים שלא נכללו במפרט הרזה שסיפקה העמותה. הבנייה התעכבה קצת, פיתוח היישוב החדש התעכב הרבה, ואת הדירה בהוד השרון היינו כבר מוכרחים לפנות.
וכך מצאנו עצמנו מתגוררים בבית כמעט גמור, שממוקם בתוך אתר בנייה, בלי כבישים סלולים, בלי טלפון, זרם מים שמגיע לסירוגין ועם חשמל מגנרטור ששכרנו יחד עם שכנים במצב דומה. תיקנו פאנצ'רים למכביר, שילמנו הון על השכרת טלפון סלולרי ושיחות מדודות עם העולם, עוד הון על הדלק לגנרטור, והון נוסף על הוצאות לא צפויות.
למשל, בוקר אחד התעוררנו לרחוב נטול מים לחלוטין. הפעם לא הייתה זו הפסקה יזומה. פשוט מישהו עבר בלילה ופירק את כל שעוני המים ברחוב. מילא, התנחמנו, עד שנוריש לילדים את הנכס השווה מיליונים, נוכל לספר על החלוציות שלנו והסבל הרב שעברנו בדרך לחלום.
אלא שההוצאות האמירו, המשכנתא המוגדלת לחצה, ותחושת המחנק התגברה. שוב פנינו אל מומחים שונים. הפעם גיבשנו פיתרון על טהרת התנהלות כלכלית נכונה: תמכרו את הבית בצור יגאל, תחזירו את כל המשכנתא, ובמה שיישאר רכשו בית קטן ממש בתל אביב. את הבית שלכם תשכירו, ובאותו כסף בדיוק תשכרו בית מגורים בצור יגאל או איפה שאתם רוצים. ובתל אביב, אתם יודעים, המחירים תמיד עולים, ככה שגם לא תהיה לכם משכנתא וגם יהיה לכם נכס נדל"ני.
וזה עבד. כלומר כמעט אחד לאחד. את הבית בצור יגאל מכרנו באמת בהפסד מינורי, בשביל הדירת חדר וחצי שרכשנו בשכונת התקווה היינו בכל זאת צריכים משכנתא קטנטנה. גם שכר הדירה ששילמנו היה גבוה רק בכמה מאות שקלים מזה שקיבלנו.
אבל שכונת התקווה הייתה בתנופת בנייה, למקום זרמו כספים ציבוריים ופרטיים, וכל ההערכות גרסו שהמחירים שם תכף מזנקים מטאורית. השכונה הרי ממוקמת קרוב לכל המקומות החשובים בתל אביב, דקה וחצי מצומת מסובים, וההתעוררות הנדל"נית של נוה צדק עוד תחוויר לעומת מה שיקרה בתקווה.
את הנכס בתקווה החזקנו כ-15 שנה. המחירים בשכונה שמרו על יציבות, עם מגמת ירידה ממש מתונה. מכרנו אותו לפני כמה שנים כשהבנו שאין טעם. מאז אני מציץ מידי פעם לאתר יד2, ובודק את מחירי הנכסים בשכונה. עזבו, נו. באמת שטויות. אז היינו משלשים את ערך הנכס תוך שש שנים. מה, כסף זה הכל בחיים?
מה שברור, זה שכל התיאוריות הכלכליות צודקות ונכונות, אבל קורסות מול חוק אחד שכבר הוכיח את עצמו שש פעמים הלכה למעשה בלי אף פספוס: למשפחת כץ יש נכס במקום מסוים? המחירים שם קופאים ואפילו יורדים. ובכל מקום בו אין למשפחה נכס, המחירים נוסקים.
אז לקורא משה כחלון: אם באמת אתה מחפש תוכנית להקפאת מחירי הנדל"ן, כזו שעובדת וכבר הוכיחה עצמה לא פעם, הפיתרון מונח עכשיו לפניך. כל מה שצריך זה להעניק לנו דירות במקומות אסטרטגיים, והשאר פשוט יקרה. נראה לי שאפשר להתחיל מעשרה נכסים. עם פיזור מושכל בין תל אביב, ערי הלוויין שלה, הערים הגדולות והפריפריה, ועם תמהיל נכון של וילות, מגדלי יוקרה וסתם דירות בבניינים משותפים, יכול להיות שאפילו מספר צנוע זה יספיק.
