סכסוכים בגן עדן

פרויקט גולדן וילג' בכפר ורדים רחוק עדיין מהגשמת החזון האוטופי שהובטח לדייריו. כבר שלוש שנים שבמתחם מתגוררים בני הגיל השלישי, אך במקום ליהנות מדירות גן פרטיות עם מעטפת שירותים של דיור מוגן, הם מוצאים עצמם במתחם פרוץ, כמעט בתוך אתר בנייה, ועם תוכניות בנייה שמשתנות שוב ושוב. 11 מהתושבים הגישו תביעה נגד החברה היזמית, והוועדה לתכנון ובנייה טוענת כי הוא מפר את תוכניות הבנייה. מנהל החברה היזמית, יוסף עודה: העיכובים נובעים מדירות לא חוקיות וגם מהתנגדויות שמגישים התושבים. כרוניקה של פרויקט, שאולי עוד אפשר להציל
אייל כץ
מתחם גולדן וילג', מראה כללי, השבוע

גולדן וילג' בכפר ורדים היה אמור להיות פרויקט חדשני, אולי אפילו מהפכני מסוגו. מתחם המיועד לאנשים בגיל השלישי, בני 55 ומעלה, המשלב בין דיור מוגן עם בתים פרטיים צמודי קרקע, כאשר בעלי הבתים הפרטיים יכולים ליהנות משירותי הדיור המוגן רובם תמורת תוספת תשלום.

אבל משהו השתבש בדרך.

חלומם של הדיירים, לפחות של חלקם כפי שהם מצהירים בגלוי, נראה היום רחוק מאוד. כשלוש שנים לאחר שנכנסו לבתיהם, המתחם נראה עדיין כאתר בנייה, על שירותים של דיור מוגן אין מה לדבר, ותוכניות הבנייה של המתחם שונו ללא הכר. קבוצת דיירים הגישו תביעה, בה הם דורשים מהיזם לקיים את הבטחותיו. היזם יוסף עודה מצדו מאשים "גורמים אינטרסנטיים" בליבוי המאבק. הוועדה לתכנון ולבנייה מעלה הגליל טוענת כי החברה שמנהל היזם "מפרה ברגל גסה את החוק בכך שהיא בונה בחריגות גדולות מההיתרים". הוועדה לא מתייחסת לאחריותה בנוגע לאכיפה, וגם במועצת כפר ורדים טוענים כי "המועצה אינה גוף סטטוטורי לנושא תכנון ובנייה".
נקודת האור בכל הפרשה הזו, היא שעדיין ניתן להציל את הפרויקט. גם הדיירים הממורמרים טוענים זאת, כולל אלו שהגישו את התביעה, ובוודאי תומכיו של היזם מבין הדיירים והיזם עצמו. גם דיירים אחרים שליבם מלא על היזם, נמנעו מלהצטרף  לתביעה מתוך אמונה שבסופו של דבר היזם ישלים את הפרויקט.

דירה פרטית במתחם דיור מוגן

בשנת 2013 החלה חברת "אחוזת הורדים" החלה לשווק את פרויקט גולדן וילג', באמצעות הפקת פרוספקטים, עריכת מפגשים פתוחים למתעניינים ועוד. היזם, עו"ד יוסף עודה, הציג את המתחם כמודל ייחודי בישראל המיועד לבני 55 ומעלה, המציע מגורים בדירות גן פרטיות בתוך מתחם דיור מוגן. לדיירי הבתים הפרטיים הובטח כי יוכלו ליהנות מסל שירותים מגוון, בתשלום, כגון: מרכז רפואי מתקדם, בריכה, חדר כושר, מינימרקט ועוד.
חלק מההבטחות של היזם מופיעות כהתחייבויות כלפי הרוכשים בהסכם המכר שנחתם ביניהם, עם הבטחה כי יוכלו לממשן תוך 12 חודשים מיום מסירת הדירה לידם. חלק מהשירותים עליהם דובר הוגדרו כשירותי חובה, עליהם לא ייגבה תשלום נוסף, ובהם כניסה מבוקרת למתחם, שירותי אחות ועוד. גם סוגיית בני ה-55 ומעלה מוסדרת בהסכם רכישת הדירה, ונכתב בו במפורש ש"יישמר ייחודו של המתחם כדיור מוגן ולא יושכר לשימושם של אנשים פרטיים מתחת לגיל 55".
בסיור קצר שערכה תחקירנית העיתון במקום היא גילתה כי השער החשמלי בכניסה אינו פועל, ואין מניעה להתהלך או לנסוע במקום באופן חופשי וללא תשאול מוקדם. בפתח המתחם (בעברו המזרחי, שאינו פונה אל הנוף), קידמו את פניה שורת בניינים גבוהים ונמוכים שנמצאים בשלבי בנייה, פסולת, רעש, כלים הנדסיים ואבק – אתר בנייה לכל דבר. צידו המערבי של המתחם, הפונה אל הנוף, נראה שקט יותר, אבל דייריו מושפעים מתכונת הבנייה. בדרך לאזור מוכרחים לעבור באתר הרוחש, רעשי הבנייה מגיעים לאזור הבנוי וגם אבק הנישא ברוח.
כמו כן, בחצרות של חלק מהבתים הבחינה התחקירנית בציוד המיועד לילדים: מתקני חצר, אופניים, בימבות ועוד. עו"ד עודה אינו מכחיש כי במתחם גרים גם צעירים מתחת לגיל 55 ולטענתו: "מדובר בשתי משפחות בלבד שהן משפחות משולבות, דהיינו בדירה גרים גם בני הדור השלישי ביחד עם הדור השני והראשון".

תוכנית מקורית ועוד שלוש

תוכנית הבנייה הראשונה של המתחם תוכננה ב-2013 על ידי חברת אחוזת הורדים ואושרה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה "מעלה הגליל" ביוני 2014. אחריה הגישה החברה שלוש תוכניות בנייה נוספות, השונות מהתוכנית הראשונה. ב-2019, בעקבות ניסיונות של עו"ד עודה לאשר את תוכנית הבנייה הרביעית במספר, החליטו מספר דיירים שפנו אליו במשך השנים וביקשו ממנו לקיים את הבטחותיו השונות, להתאגד לתביעה משפטית. "פתאום הסתבר לנו שמפעם לפעם הוא מציג איזושהי תוכנית חדשה; הוא לקח את זה למקום אחר לגמרי", אמר איתן גבע, דייר במתחם ואחד מהתובעים, בכתבה ששודרה בחדשות 12 בתחילת השבוע (12 ביולי).
בחודש מאי האחרון הוגשה בבית המשפט המחוזי בחיפה תביעת אכיפה על ידי 11 מדיירי המתחם, מתוכם חמישה זוגות המתגוררים יחדיו, ודיירת בודדה (תובעת מספר 12 אמורה להצטרף לתביעה). שני הנתבעים העיקריים הם חברת אחוזת הורדים, שעו"ד עודה הוא מנהלה בפועל, ורשות מקרקעי ישראל (רמ"י) החתומה על הסכמי הפיתוח והסכם החכירה מול החברה, וחתומה גם מול התובעים על הסכמי חכירה אישיים. התביעה הוגשה באמצעות עו"ד אושי אלמליח, תושב כפר ורדים.
התביעה מתייחסת באופן מיוחד לתוכנית הבנייה השלישית שהוגשה ב-2018: "בראשית הדרך, בתוכניות הבינוי הראשונות: 2013 ו-2105 שיווקה חברת אחוזת הורדים באופן אגרסיבי יחידות דיור פרטיות לגיל הזהב, של מתחם דיור מוגן הכולל 202 יחידות (מתוכן 57 דירות פרטיות של שלב א'). עם סיומו המוצלח של שיווק שלב א' זנחה הנתבעת את תוכניותיה הישנות…. ניידה זכויות בנייה ממתחם הדיור המוגן והוסיפה שבעה בניינים, מהם שלושה רבי קומות… אשר מחקו את ההבטחה החשובה לשכונה בעלת צביון של דיור כפרי, ונועדו לבניית עוד 46 יחידות דיור פרטיות, תוך 'שאיבת' מרבית זכויות הבנייה שיועדו למתחם הדיור המוגן".
על פי כתב התביעה, החברה לא יידעה חלק מהתובעים הרלוונטיים בעניין התוכנית החדשה (2018) לפני הגשתה לאישור הוועדה. זאת על אף שהתחייבה לעשות כן במסגרת חוזה המכירה. כך התגלה לבני הזוג קראוס, הנושקים לגיל 90, כי בניין רב קומות נבנה מול ביתם. הגילוי, כך נטען, נעשה רק לאחר כניסתם למתחם ומבלי שנמסרה להם תוכנית הבינוי החדשה. למציאות החדשה של בני הזוג, שהאמינו כי בפרק האחרון של חייהם ייהנו משקט פסטורלי, נכנסו רעשי דחפורים ונוף מבטון.
על תוכנית הבינוי (2018) חתם מהנדס המועצה של כפר ורדים (הקודם) והיא אושרה בוועדה המקומית בתקופת הקדנציה של ראש המועצה דאז סיון יחיאלי. יחיאלי, שהיה גם חבר בוועדה המקומית לתכנון ובנייה, בחר שלא השיב לפנייתנו לקבלת תגובה על שאלת אחריותו בנושא האישורים וההקלות שניתנו לקבלן. כזכור, עוררו בזמנו ההקלות ביקורת ציבורית מקיפה כלפי יחיאלי, כשבין השאר טוענים חברים במליאת המועצה כי לא דווח להם על השינוי בתוכניות.

מתנגדים, תומכים וקולות שקטים

בנובמבר 2019 הגישה חברת אחוזת הורדים את התוכנית הרביעית לוועדה המקומית לתכנון ובנייה מעלה הגליל. על פי כתב התביעה, ביקשה החברה להגדיל את זכויות הבנייה בכ-5,000 מ"ר לאחר שמיצתה כמעט לחלוטין את כל הזכויות המגיעות לה. חלק מדיירי המתחם (התובעים לעתיד) הביעו התנגדות לתוכנית החדשה, נוסף לכ-200 תושבים מכפר ורדים, בין היתר בגין הבנייה הצפופה של בניינים רבי קומות שאינה תואמת את רוח כפר ורדים והבנייה הכפרית בה. 
בעקבות ההתנגדויות, החתימו נציגי 'אחוזת הורדים' למעלה מ-50 דיירים על עצומה התומכת בתוכנית המדוברת. לפני כחודש (יוני 2020) עבר עו"ד עודה בין בתי הדיירים והחתים כ-60 איש על עצומה שנייה, הפעם כנגד שידור הכתבה בחדשות 12.
כששאלנו את עודה על נקיטת צעד זה, כאשר הוא עצמו מתגורר במתחם ובמקביל אמון על מתן השירותים לכל דייר ודייר, הוא השיב כי פנה לדיירים בעניין העצומה בקבוצת הווטסאפ החברתי של השכונה, וביקש מכל מי שמעוניין לחתום עליה להודיע לו על כך. "קיבלתי הודעות תמיכה ונכונות לחתום בוואטסאפ החברתי ובפרטי. לא הופעל לחץ. מדובר באנשים עצמאיים, דעתנים ומביני עניין".
לעודה עצמו יש לא מעט תומכים מוצהרים בקרב דיירי המתחם, אשר מאמינים בו ובדרכו ומעדיפים פשרות על פני תביעות משפטיות. בשיחה עם שתיים מהדיירות שהביעו את אמונן בעודה, הן מספרות על איש אדיב ונעים, שמילא את הבטחותיו האישיות כלפיהן. שתיהן לא הטילו ספק בכוונותיו לסיים במהרה את הליך הבנייה ולעמוד בהתחייבויותיו.
מספר דיירים שאליהם פנינו סירבו להתראיין לכתבה. חלקם סיפרו מאחורי הקלעים על החשש של דיירים מפשיטת רגל של הקבלן לנוכח הגשת התביעה (כרגע תביעת אכיפה, ללא דרישה לסעד כספי), ועל חוסר האונים שבו הם מצויים בשל תלותם ביזם.

 

הוועדה: היזם חורג מהתוכניות ברגל גסה

בחזרה לתוכנית הבנייה 2019. בינואר 2020 משכה חברת "אחוזת הורדים" את התוכנית לנוכח ההתנגדויות הרבות שהוגשו, בין היתר על ידי חלק מדיירי המתחם (לא כולם שותפים בתביעה המשפטית) והמועצה המקומית כפר ורדים.
בחודש מאי השנה הגיש עו"ד עודה ערר בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה צפון, כנגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מעלה הגליל שהתנגדה לאשר לו תוספת שטחי שירות לבנייה (ממד"ים ומחסנים). שישה מבין הדיירים שהגישו את כתב התביעה (לבית המשפט המחוזי) נדרשו גם הם לערר, היות שהתנגדו גם הם לאישורים הנוגעים לתוכנית. 
כבר בפתח תשובתה של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מעלה הגליל, שהשיבה עליו כחודש אחרי, נכתב: "ראוי להבהיר כי עסקינן בעוררת (חברת אחוזת הורדים, א.כ.) אשר הפרה ברגל גסה – שוב ושוב – את הוראות חוק התכנון והבנייה בכך שבנתה בניינים בהיקפים גדולים בלא שיהיה בידה היתר כחוק או בחריגות ניכרות מההיתרים שקיבלה".
החלטת ועדת הערר (המחוזית) בסוגייה התקבלה ממש לאחרונה, בתחילת חודש יולי, ובה נקבע כי בהסכמת הצדדים יוחזר התיק לוועדה המקומית לבנייה ולתכנון, לביצוע השלמות התוכנית (מ-2018) ולחישוב מחדש של שטחי השירות.
עו"ד עודה יוסף מסר: "ועדת הערר המחוזית קבעה בהחלטתה כי לחברתנו מגיעה תוספת אחוזי בנייה של 25.5 מ"ר לכל יחידת דיור, דהיינו כ-5,000 מ"ר מעבר לשטחי השירות בגובה 8%".

בתגובה אמר עו"ד אושי אלמליח: "ביחס לטענה כי ועדת הערר קבעה כי יש ליזם 5,000 מ"ר נוספים, הרי שמדובר בהטעיה נוספת של היזם, מתוך תקווה שהמועצה המקומית כפר ורדים תחתום לו על תוכנית הבינוי. ועדת הערר קבעה באופן חד משמעי כי כל ניוד של שטח שירות ספציפי (מחסנים וממדי"ם) לשטח שירות אחר, יתאפשר אך ורק לאחר פרסום ובקשת הקלות, וגם זאת בהיקף שלא יעלה על 200 מ"ר".

היזם: העיכובים גם בגלל התושבים

"באנו למקום, הוצפנו בהבטחות ואנחנו רק רוצים שיקיימו אותן, לא יותר מזה". כך אמרה חנקה ברק, אחת התובעות, בסיום כתבת התחקיר של חדשות 12. כששאלנו את עו"ד עודה מה עם חלומותיהם של האנשים הנוגעים לחיים שדמיינו לעצמם במתחם שלו, הוא השיב: "האנשים שרכשו בתים בפרויקט ידעו שהם חלק משני השלבים הראשונים של תוכנית, מתוך ארבעה שלבים. לכן היו צריכים לבנות ציפיות בהתאם. אותם דיירים מנהלים מזה שנתיים הליכי התנגדות, וגורמים בעצמם לעיכוב הפרויקט".
על המחלוקת והעימות המשפטי באופן כללי אומר עודה: "בעיקרון מדובר בסכסוך כספי ועסקי עם אחד הדיירים במתחם, שהצליח לגרור להליכי ההתנגדות מספר מצומצם של דיירים, מתוך 80 הרוכשים. חברתנו נמצאת בשלבי הקמה של מתחם ייחודי – כפר המיועד בעיקר לאוכלוסיית הגיל השלישי במרכז כפר ורדים, וזאת על פי הוראות תוכנית מתאר של כפר ורדים, הקובעת כי המתחם מיועד למבנים המתאימים במיוחד לאוכלוסייה בוגרת.
"אכן, לרוכשים הובטח כי שירותי הדיור המוגן יועמדו לרשותם תוך 18-12 חודשים מיום קבלת החזקה בבתים שרכשו, וזאת בתמורה לתשלום שייקבע על ידי החברה ובהתאם למקובל בדיורים. אכן היו עיכובים בהליכי אישור התוכניות במועצה ובוועדה לתכנון ובנייה, שנבעו בעיקר מדרישות בלתי חוקיות מצד אותם גורמים".

אייל שמואלי, ראש המועצה המקומית הנוכחי, מסר בתגובה: "ליבי עם תושבי המתחם. אך מדובר בפרויקט מגורים פרטי, שמנוהל על ידי היזם שרכש את השטח מרשות מקרקעי ישראל. בכל מקרה, המועצה אינה גוף סטטוטורי לנושא תכנון ובנייה ואין בידיה את הסמכות לאכוף את היתרי הבנייה הניתנים ליזם. סמכויות האכיפה הן בידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה".

דילוג לתוכן