מקצועי נדל"ן \ נתי שיינפלד

מעלה מעלה – איך קרה שמחירי הנדל"ן בכפר מצויים בנסיקה מטאורית!
נכס למכירה בכפר. כרגע יש בסך הכל 28 בתים המוצעים למכירה
נכס למכירה בכפר. כרגע יש בסך הכל 28 בתים המוצעים למכירה

תהליך מפתיע, הפוך לחלוטין למה שקורה לנדל"ן במדינת ישראל, קורה דווקא כאן בכפר ורדים. מחירי הנדל"ן בנסיקה מטאורית. אם נתרגם זאת למספרים יש כאן עליה ממוצעת של למעלה מ-400 אלף שקלים במחיר נכס ממוצע תוך שלוש שנים וחצי.

אבל רגע, כולנו 'יודעים' שהמחירים בכפר נמוכים, לא? זה מה שכולם מספרים לנו כל הזמן. הטבות המס משפיעות לרעה על כפר ורדים, לא? כולנו בטוחים שיש סטגנציה במחירי הבתים בכפר ואפילו מעלות 'יותר יקרה מאיתנו', לא?

ובכן, לא, לא ולא!

***

כדי להבין מה קורה כאן, אחזור מספר שנים לאחור ונתחיל בהסבר 'ממעוף הציפור' על העשור הנדלני האחרון במדינה, ואז אתמקד בכפר ורדים.

כידוע, ראש הממשלה בנימין נתניהו ביחד עם שר האוצר כחלון החליטו בזמנו שהם מורידים את מחירי הנדל"ן בישראל. הדבר הראשון שעשו היה להילחם במשקיעים ולהבריח אותם לחו"ל, משל היו אוייב העם. הדבר השני היה בניה מסיבית ומהירה בכל רחבי הארץ, וגולת הכותרת הייתה התוכנית "מחיר למשתכן", שהובילה להאטה משמעותית במחירי הנדל"ן בישראל. ואכן, עליית המחירים המטורפת שהחלה מהשפל של 2008 במקביל למשבר הנדל"ן בארה"ב ובהשפעתו, החלה להיבלם כאן בסוף שנת 2017 תחילת 2018. משם התחלנו לראות התמתנות ואולי אף 'דשדוש' במחירי הנדל"ן בישראל. עדיין יש עליה, אבל הרבה יותר מתונה.

אלא שכפר ורדים היתה כמעט תמונת ראי לנעשה בכל הארץ. נראה היה שדווקא כאן המחירים משחקים לרעתנו.

קיימיםמספר גורמים המשפיעים באופן ישיר על מחירי הנדל"ן בכפר ורדים: בנייה מסיבית ושיווק מגרשים לבנייה פרטית; אופי הרוכשים, שרובם היו שוכרים מתוך הכפר; הרחבות ביישובים קרובים; וכן פרויקטים נחשקים הנבנים בסמוך.

אסביר. אם נתבונן בגרף שבעמוד זה, נראה שמאז שנת 2007 לערך, בה הסתיימה בניית שכונת שונית, החלה עלייה משמעותית במחירי הבתים בכפר ורדים. נכון, כך היה בכל הארץ, אבל גם בכפר. בשנים אלו, עד שנת 2013 לערך, נמכרו בממוצע 50 נכסים בכל שנה, וזה המון!

רוב הרוכשים היו תושבי הכפר משפרי דיור, או כאלו שגרים כאן בשכירות והחליטו להשתקע. אולי הם היו מעדיפים לבנות בעצמם את בית חלומותיהם, אך בהיעדר קרקעות לבנייה הברירה היא לרכוש בית קיים (מה שנקרא יד שניה).

הדבר הביא לשני מאפיינים עיקריים: זרם של קונים איכותיים שכבר מכירים את הכפר; מעבר של שוכרים חדשים לנכסים שהתפנו ויצירת עתודה חדשה של רוכשים כאלו.

מכיוון שלא היו בכפר קרקעות לבנייה, רבים וטובים שבאו מבחוץ ורצו לגור בגליל, ואולי אף בכפר ורדים, העדיפו את היישובים שמסביבנו שם יכלו לבנות בעצמם את הבית שלהם. הם פנו בעיקר להרחבות הקהילתיות בכל הגליל המערבי, והדבר גרם למחסור חמור של אנשים איכותיים וטובים שרוצים לבוא לכפר.

***

בסוף שנת 2013 תחילת 2014 לערך, יצאו לשיווק 78 מגרשים בשכונת לבונה. המגרשים 'נחטפו' ממש כמו לחמניות שזה הרגע יצאו מהמאפייה. באותה שנה, 2014, עוד נרכשו 14 בתים יד שנייה בכפר. לכאורה נס: במקום 50 בתים בממוצע בשנה, נרכשו באותה שנה 92 נכסים בכפר.

אבל רגע. צריך להזכיר ששר האוצר דאז, יאיר לפיד, הצהיר על כך שיוסרו הטבות המס מכפר ורדים. הדבר גרם לחוסר ודאות ורבים תלו בהצהרה הזו את ירידת הביקוש. אלא שלא נושא הטבות המס הוריד את הביקוש. כפי שהסברתי, בפועל התבצעו בשנה אחת מספר כמעט כפול של עסקאות נדל"ן מאשר בשנה רגילה. אלא מה? הם ברובם רכשו מגרשים ולא בתים. באופן טבעי זו היתה מכה מתחת לחגורה לכל אלו שרוצים למכור את ביתם. יותר מכך: גם מבין רוכשי המגרשים בלבונה, אחוז ניכר היה תושבי הכפר שגרים בשכירות. ובמקרה שלהם, המעבר לא היה מיידי. הם נותרו עוד כמה שנים בבתיהם השכורים וכך גם נעצר זרם השוכרים שעוברים אל הכפר, ולא נכנס "דם חדש" למערכת.

המכה הבאה הגיעה בסוף 2014, והשפיעה מאוד על שנת 2015. שני פרויקטים מאוד מפתים לציבור המבוגר בכפר ורדים יצאו לדרך. יוסף עודה עם פרוייקט הגולדן ויליג', וטל אטיאס ואסף סוחריאנו עם פרוייקט 'מעלות הירוקה' – שבעה בניינים חדשים בגבעת האורנים הצמודה לכפר. לרבים מתושבי הכפר נפתרה דילמה: הם הרגישו שהם אוהבים את הכפר, את הסביבה, את מועדון גיל הזהב, את הקאנטרי והבריכה, אבל הבית כבר גדול מידי, קשה לתחזק אותו, ויש הוצאות כבדות מידי על חימום וקירור, ארנונה וגינון. הם העדיפו משהו קטן יותר, ועדיין להישאר בסביבה. עבור כ-70 מהם מעלות הירוקה וגולדן וילג' היו הפיתרון, והם הצטרפו לאחד משני הפרויקטים.

וכאן זה לא נגמר. רובם עשו את הטעות הגדולה ביותר שעושה מוכר בית: קודם הוא קונה בית חדש, ורק לאחר מכן מוכר את ביתו. ברגע ששילמו לקבלן את הסכום הראשוני ואולי אף את השני, מימשו רבים מהם את כל חסכונותיהם. כעת לא נותר להם מקור כספי, למעט הכסף שיגיע ממכירת ביתם. וכשחלילה אתה לא משלם את מה שהתחייבת עליו, ובמקביל חתום על חוזה דרקוני, אתה עלול חלילה להפסיד את הדירה וגם את כל מה ששילמת בינתיים.

וכך נוצר מצב בו כמה עשרות משפחות פשוט חייבות, מוכרחות, למכור את בתיהן. וכך הגיעה תקופה בה היו 'על המדף' בכל רגע נתון כ-120 נכסים בכפר ורדים המוצעים למכירה. וכשההיצע גדול, המחיר יורד. ואכן, המחירים ירדו עד מאוד.

בתקופה זו היו כאלו שמכרו את הוילה הגדולה שלהם במחירים כואבים של 1,200,000 שקלים, והממוצע של כל כפר ורדים ב-2015 (כפי שניתן לראות בגרף) עמד על 1,312,000 שקלים.

אז לא, לא היה לזה שום קשר לנושא הטבות המס. אנשים כל העת המשיכו לבוא לכפר ורדים.

***

לאחר שכל אותן 70 משפחות מכרו את בתיהן, החלה עליה תלולה ומהירה במחירים. השיא שלה היה ב-2018, ואז באה שוב נפילה. הסיבה היא מכרז על 124 מגרשים בשלב ג'. לאחר מכן, מאז ועד היום, יש התאוששות מדהימה. המחירים מזנקים מעלה מעלה והביקושים עולים. להזכירכם, ישנם לפחות שני פרויקטים שנבנים בכפר, והם נמכרים בקצב מסחרר ונהדר. אנשים רוצים לבוא לכפר ורדים!

בימים אלו המחירים ממשיכים להאמיר. אם פעם היה מאוד קשה לחצות את הרף של 1.8 מיליון בשלב א' ואת הרף של שני מילין בשלב ב', היום אנו רואים שהרף הזה נחצה ומטפס מעלה בצורה יפה מאוד (ישנן עסקאות שעדיין לא נרשמו, הגרף מביא תמונה של עד לפני ארבעה חודשים).

ומה לגבי הירידה בסוף הגרף? האם זה ביטוי לירידה דרסטית פתאומית? לא, אין ירידה במחירים. קיימות יותר מכירות מהירות של הקבלנים שמוכרים במחירים זולים יותר, ובעיקר בגולדן וילג' בה נמכרים נכסים במחירים נמוכים, החל מ-1.2 מיליון שקלים. הדבר משפיע אוטומטית על הגרף הכללי.

נכון למועד כתיבת שורות אלו, ישנם בסך הכל 28 נכסים למכירה בכל כפר ורדים. לא היה דבר כזה מאז ומעולם, וההיצע הנמוך מביא לעליית מחירים תלולה.

 

***

 

לסיכומו של דבר: אנחנו בנסיקה מעלה, וזה דבר מבורך (אולי פחות לרוכשים…). לתופעה מספר גורמים:

  1. כפר ורדים הוא מקום נחשק. אנשים רוצים לגור בו, להשתייך לקהילה הנהדרת ולינהות מהחינוך האיכותי.
  2. הטבות המס אינן פקטור. אנשים רוצים לגור בכפר ורדים לא בגלל הטבות המס. זה אולי אקסטרה מבחינתם, אבל לא הסיבה למעבר.
  3. אין יותר הרחבות בישובים שמסביב. זהו, נפסקה התחרות. אין יותר היצע רציני של מגרשים לבנייה עצמית.
  4. אין פרויקטים משמעותיים. גם מיזמי נדל"ן של שכונות כבר אין בסביבה, תרומה נוספת להיעדר התחרות.
  5. מקומות תעסוקה. לא צריך מקומות תעסוקה חדשים! צריך לפנות לכל אלו שגרים מסביבנו, שימשיכו לעבוד במקומות העבודה שלהם ויעברו לגור איתנו. כל מי שגר בכרמיאל, קריות, נהריה, עכו וכן הלאה, יכול לעבור לכפר מבלי לשנות מקום עבודה.

 

אם תשאלו אותי, אנחנו מתגוררים במקום הכי טוב שיש במדינת ישראל, ולכן גם במקום הטוב ביותר בעולם.

 

הכותב הוא בעל סוכנות נדל"ן, מומחה למכירת בתים במחיר הטוב ביותר.

053-3626517

יש לסרוק את הקוד לקבלת מתנה – מדריך מיוחד: איך תמכור את הבית שלך במחיר הטוב ביותר בזמן הקצר ביותר בשקט נפשי וברוגע"

דילוג לתוכן